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CREP
Constat des risques d'exposition au Plomb
1. A quoi sert le diagnostic plomb?
Des peintures à base de céruse ont été massivement utilisées dans le passé. Très toxiques elles doivent être, pour le moins, localisées. La plupart ont été recouvertes mais sont encore présentes à quelques millimètres de profondeur.
Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements de l'immeuble concerné, afin d'identifier ceux contenant du plomb, qu'ils soient dégradés ou non, à décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les facteurs de dégradation du bâti permettant d'identifier les situations d'insalubrité.
2. Obligation légales:
2.a. Obligation du diagnostic
La loi du 29 juillet 1998 prévoyait l’obligation d’annexer un « état des risques d’accessibilité au plomb » à la promesse ou à l’acte de vente des immeubles construits avant le 1er Janvier 1949 et se situant dans une zone à risque délimitée par le préfet.
Depuis le 26 Avril 2006, cet état des risques a été rebaptisé « constat de risque d’exposition au plomb ». Il doit désormais être annexé à la promesse ou à l’acte de vente des immeubles construits avant le 1er Janvier 1949 (y compris maison individuelle), quelle que soit leur localisation sur le territoire français. De plus, une notice d'information qui résume les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb doit être annexée au CREP.
Attention une nouvelle obligation à compter du 12 août 2008 : le CREP sera applicable pour les contrats de locations.
2.b. Quel type de biens concerne ce diagnostic ?
Tout bâti datant d'avant 1949, fait l’objet d’une réalisation d’un constat des risques d'exposition au plomb lors de sa vente, quelle que soit leur localisation sur le territoire français.
Le CREP porte uniquement sur les revêtements privatifs d'un logement, y compris les revêtements extérieurs au logement (volet par exemple).
Dans les locaux annexes de l'habitation, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant (buanderie par exemple).
Par ailleurs, les parties communes d'un immeuble que celui-ci soit en copropriété ou non, devront également faire l'objet d'un CREP, au plus tard le 12 août 2008 mais celui-ci n'a pas à être remis au locataire qui pourra toutefois en demander la consultation.
2.c. Qui est concerné par la législation en vigueur ?
Tout propriétaire de tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949 quelle que soit leur localisation sur le territoire français est tenu d'annexer à la promesse ou au contrat de vente un constat de risque d’exposition au plomb.
Tout propriétaire d'un immeuble où des travaux sont entrepris dans les parties communes doit présenter aux personnes chargées d'effectuer les travaux un constat des risques d'exposition au plomb relatif aux parties communes.
Le propriétaire est également tenu de laisser le CREP à la disposition des inspecteurs du travail et des agents du service de prévention des organismes de sécurité sociale.
A compter du 12 août 2008, les bailleurs sont dans l’obligation d’annexer le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) à tout nouveau contrat de location, ou pour tout renouvellement de bail, pour les logements construits avant le 1er janvier 1949.
Le CREP doit avoir été établi depuis moins de 6 ans à la date de signature du contrat de location, ou moins d'un an à la date de la promesse de vente ou contrat de vente.
Toutefois, le vendeur sera dispensé d’actualiser le diagnostic plomb s’il établit l’absence de plomb dans l’immeuble (ou la présence de plomb à un seuil inférieur à ceux qui seront définis par arrêté) ; sa validité n'est alors pas limitée dans le temps. Dans ce cas, il n'y a pas lieu d'établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de vente ou de location, le constat initial sera joint à chaque mutation.
2.d. Qui peut pratiquer ce diagnostic plomb ?
Jusqu'au 1er novembre 2007, un technicien qualifié suffisait pour réaliser le diagnostic plomb. Depuis cette date, il faut recourir à un technicien certifié par un organisme accrédité (COFRAC).
3. La phase de diagnostic :
Lors du diagnostic, il est mesuré la concentration en plomb de tous les revêtements de l'immeuble concerné. Chaque mur, chaque fenêtre, chaque volet, chaque porte, chaque plafond, de chaque pièce d'usage courant de l'habitation fait l'objet d'une ou plusieurs mesures à l'aide de l'appareil. Chaque mesure est classée en fonction de la présence ou non de plomb et de l'état de dégradation du revêtement.
4. Portée du diagnostic :
Si ce diagnostic plomb révèle la présence de revêtements contenant du plomb, il lui est annexé une note d'informations générales à destination du propriétaire, lui indiquant les risques de tels revêtements. Ce diagnostic plomb est alors communiqués par le propriétaire aux occupants, aux entreprises amenées à intervenir dans les locaux et sont tenus à la disposition de l'administration.
Si le diagnostic plomb révèle une accessibilité au plomb, le propriétaire doit transmettre une copie au Préfet (Direction Départementale de l'Equipement).
Il doit aussi procéder sans attendre aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants.
En l'absence de CREP, la vente ou la location peut avoir lieu mais le vendeur ou le bailleur demeure pénalement responsable si l'acquéreur ou le locataire découvre la présence de plomb dans les revêtements, le vendeur devra alors indemniser l’acquéreur.
De plus, si des personnes occupantes ou professionnelles du bâtiment, sont soumises à une pollution par le plomb du fait de l'absence d'information sur le risque, la responsabilité pénale du vendeur ou du bailleur peut être engagée pour mise en danger de la vie d'autrui.
Aussi, cette expertise plomb doit avoir été établie depuis moins d'un an à la date de la signature de la promesse de vente. A défaut, le vendeur ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés et pourrait s'exposer à des sanctions pénales.
Le CREP locatif
· Depuis le 12 août 2008, tout propriétaire souhaitant louer un logement construit avant le 1er janvier 1949 est tenu de produire un CREP à la signature du contrat de location. La réalisation et la présentation de ce constat est à la charge du bailleur. Si des situations de plus en plus variées se présentent au diagnostiqueur dans le domaine du plomb, la méthodologie, elle, reste inchangée qu'il s'agisse d'un bien à la vente, à la location ou de parties communes d'habitation.
· L'article L1334-7 du Code de la Santé Publique fixe le cadre de cette mesure : "A l'expiration d'un délai de quatre ans à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi n°2004-806 du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique, un Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP), tel que défini à l'article L1334-5 du code de la Santé Publique, doit être annexé à tout nouveau contrat de location d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant le 1er janvier 1949."
ATTENTION : LE BAIL A SES FINESSES !
Dans le champ d'application de cette nouvelle exigence figurent également, les locations à caractère saisonnier, les meublés, les logements de fonction, les locations aux travailleurs saisonniers. En habitat collectif, ce constat ne porte que sur les parties privatives.
En cas de location, trois situations sont envisageables :
1. « la tacite reconduction de bail» : à l'échéance prévue du bail, celui-ci se poursuit de manière tacite dans les mêmes conditions (mêmes locataires, même loyer et modalités d'augmentation)
2. « le renouvellement de bail » : un nouveau contrat est conclu avec les mêmes locataires ; un nouveau montant de loyer est convenu
3. « le changement de bail » : un contrat est conclu avec de nouveaux locataires
· La notion de « nouveau contrat de location » mentionnée ci-dessus écarte la tacite reconduction de bail.
· La fourniture du CREP est à la charge du bailleur. L'absence dans le contrat de location de ce constat constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager la responsabilité pénale de ce dernier. Au civil, la responsabilité du bailleur peut aussi être recherchée sur la base de son obligation de délivrer un logement en bon état d'usage.
METHODOLOGIE ET VALIDITE
· Quel que soit le contexte de réalisation d'un Constat de Risque d'Exposition au Plomb (vente, location, parties communes d'immeuble collectif), a méthodologie à mettre en œuvre est en tout point identique. Elle est indiquée en annexe 1 de l'arrêté du 25 avril 2006 relatif au Constat de Risque d'Exposition au Plomb.
· Si le Constat de Risque d'Exposition au Plomb établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis dans l'arrêté du 25 avril 2006 relatif au constat de risque d'exposition au plomb ( Analyses en fluorescence X - Plomb total : 1 mg/cm2 ; Analyses en laboratoire - Plomb acido-soluble : 1 mg/g), il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location. Le constat initial sera joint à chaque contrat de location.
· Dans le cas contraire (présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils cités ci-dessus), le Constat de Risque d'Exposition au Plomb doit avoir été établi depuis moins de six ans à la date de signature du contrat de location.
* Absence de plomb : absence ou présence de plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis réglementairement
* Présence de plomb : présence de plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis réglementairement
LES OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE-BAILLEUR
· Les obligations découlant des conclusions d'un Constat de Risque d'Exposition au Plomb réalisé dans le cadre d'une location sont identiques à celles pouvant être stipulées dans un constat réalisé à l'occasion d'une vente ou dans un constat réalisé dans des parties communes d'immeuble collectif.
· Si le Constat de Risque d'Exposition au Plomb met en évidence la présence de revêtements non dégradés contenant du plomb, le propriétaire bailleur doit veiller à leur entretien afin d'éviter leur dégradation future.
· Si le Constat de Risque d'Exposition au Plomb met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb, le propriétaire bailleur doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l'immeuble ou la partie d'immeuble concerné. Il procède également aux travaux appropriés (recouvrement des revêtements dégradés, remplacement d'éléments de construction, suppression des causes immédiates de la dégradation des revêtements) pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. La non réalisation de ces travaux constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager sa responsabilité pénale.
· Si le constat fait apparaître la présence de facteurs de dégradation du bâti, tels que définis en annexe 4 de l'arrêté du 25 avril 2006 relatif au Constat de Risque d'Exposition au Plomb, l'auteur du constat transmet immédiatement une copie de ce document au représentant de l'état dans le département.
12 AOUT 2008 : DOUBLE DATE CHARNIERE
· La date du 12 août 2008 revêt deux aspects importants dans l'évolution et la production du Constat de Risque d'Exposition au Plomb. A cette échéance marquant le début de l'obligation d'annexion d'un CREP à tout nouveau contrat de location d'un immeuble (affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant le 1er janvier 1949) correspond l'échéance à laquelle les parties à usage commun de ces mêmes immeubles doivent avoir fait l'objet d'un CREP (sans conditions de travaux).
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